Carta al administrador de la comunidad por ruido de un vecino

Qué dice el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 7.2 prohíbe al propietario y al ocupante de un piso desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Un ruido grave y repetido que impide descansar encaja en las molestas.

Y fija un procedimiento en tres pasos:

1. Requerimiento. El presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, exige al infractor la inmediata cesación, advirtiéndole de que se iniciarán acciones judiciales.
2. Autorización de la junta. Si el vecino persiste, la junta de propietarios, convocada al efecto, autoriza al presidente a demandar.
3. Acción de cesación. Se presenta la demanda (juicio ordinario) acompañada del requerimiento fehaciente y del certificado del acuerdo de la junta. El juez puede ordenar el cese de forma cautelar y, en sentencia, el cese definitivo, una indemnización y hasta la privación del uso de la vivienda durante un máximo de tres años. Si el infractor no es el propietario, puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento.

¿Puede pedirlo un inquilino?

Sí. La ley dice expresamente que el presidente actuará «a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes». Si vives de alquiler puedes dirigirte tú directamente a la presidencia. Aun así, conviene que avises también a tu casero: como propietario, tiene voz y voto en la junta y puede empujar el asunto.

¿Presidente o administrador?

Quien tiene la obligación legal de requerir al vecino es el presidente. El administrador gestiona la comunidad y normalmente es quien redacta y envía el requerimiento, pero actúa por cuenta de la presidencia. Lo práctico es dirigir la carta al presidente «a la atención del administrador», y enviarla a la dirección del despacho. Así llega a los dos y nadie puede decir que no lo sabía.

Modelo de carta a la comunidad

Rellena los corchetes con tus datos. Cuanto más concreta sea la lista de hechos, mejor. Adjunta tu registro de molestias y las cartas o actas que tengas.

[TU NOMBRE Y APELLIDOS]
[PROPIETARIO/A | INQUILINO/A] de la vivienda [PISO Y PUERTA]
[DIRECCIÓN DEL EDIFICIO], [CIUDAD]
Teléfono: [TELÉFONO] · Email: [EMAIL]

A la Presidencia de la Comunidad de Propietarios de [DIRECCIÓN DEL EDIFICIO],
a la atención de su administrador/a, [NOMBRE DEL ADMINISTRADOR O DESPACHO]

[CIUDAD], a [FECHA]

Asunto: solicitud de requerimiento de cese de actividad molesta (art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal)

Como [propietario/a | ocupante] de la vivienda [PISO Y PUERTA], comunico que desde [MES Y AÑO] la persona que ocupa la vivienda [PISO Y PUERTA DEL VECINO] produce de forma reiterada ruidos que impiden el descanso, sobre todo en horario nocturno.

Hechos:
1. Tipo de ruido: [MÚSICA, GOLPES, GRITOS, MUEBLES, ANIMALES...].
2. Frecuencia y horario: [EJ.: VARIAS NOCHES POR SEMANA, ENTRE LAS 0:00 Y LAS 4:00].
3. Molestias anotadas en las últimas semanas (se adjunta registro):
   - [FECHA], de [HORA] a [HORA].
   - [FECHA], de [HORA] a [HORA].
   - [FECHA], de [HORA] a [HORA].
4. Avisos previos: [CARTA DE FECHA ... / CONVERSACIÓN DE FECHA ...], sin resultado.
5. Intervenciones de la Policía Local: [FECHAS Y NÚMEROS DE INTERVENCIÓN, SI LOS HAY].

Estos hechos pueden constituir una actividad molesta de las que prohíbe el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y contravenir la ordenanza municipal de ruido de [CIUDAD].

Por ello, SOLICITO:
1. Que la Presidencia requiera de forma fehaciente al ocupante de la vivienda [PISO Y PUERTA] la inmediata cesación de dichas actividades, con apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, tal como prevé el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2. Que, si las molestias persisten, se incluya en el orden del día de la próxima Junta de Propietarios, o de una Junta convocada al efecto, la autorización para ejercitar la acción de cesación.
3. Que se me informe por escrito de las gestiones realizadas en un plazo de [15] días desde la recepción de este escrito.

Adjunto: [REGISTRO DE MOLESTIAS / COPIA DE CARTAS / ACTAS POLICIALES].

Atentamente,
[FIRMA]
[TU NOMBRE Y APELLIDOS]

Enviarla por burofax

Para que tu petición quede acreditada, envíala por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido (Correos lo ofrece online y en oficina). Así tendrás prueba de qué pediste y de cuándo lo recibieron. Si el administrador acepta solicitudes por email o por su plataforma, puedes usarla también, pero guarda el justificante.

Ojo con una distinción: tu carta a la comunidad es una petición. El requerimiento fehaciente que exige la ley para poder demandar después lo tiene que hacer la comunidad al vecino infractor, y también suele hacerse por burofax. Pide en tu carta que te informen cuando se haya enviado.

Plazos: ¿cuánto hay que esperar?

La ley no fija un plazo concreto para que el presidente actúe: habla de requerir la «inmediata cesación». En la práctica, es razonable pedir en tu carta que te informen en unos 15 días. Si no hay respuesta, insiste por escrito. Y si el vecino recibe el requerimiento y el ruido sigue, toca la junta.

Cómo llevar el asunto a la junta

La demanda necesita el acuerdo de la junta de propietarios. Hay dos formas de conseguir que se trate:

• Pedir que se incluya en el orden del día. El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a cualquier propietario pedir por escrito al presidente que la junta estudie un asunto; se incluirá en la siguiente junta que se celebre.
• Pedir una junta extraordinaria. Puede convocarla el presidente cuando lo considere conveniente, o a petición de la cuarta parte de los propietarios o de los que representen al menos el 25 % de las cuotas.

Si eres inquilino, no puedes votar, pero tu casero sí. Y llega mucho mejor preparado quien lleva a la junta un registro de varias semanas, actas policiales y el testimonio de otros vecinos que lo sufren.

Qué conviene adjuntar

• Tu registro de molestias: fechas, horas de inicio y fin, tipo de ruido, nivel aproximado.
• Copia de las cartas enviadas al vecino.
• Números de intervención o actas de la Policía Local, si las hay.
• Nombres de otros vecinos afectados que quieran sumarse.

Si la cosa acaba en juicio, lo habitual es aportar también un peritaje acústico, que suele costar desde 300 € + IVA. Lo explicamos en qué pruebas de ruido sirven.